Distribución del Presupuesto en una Copropiedad Mixta: Análisis y Recomendaciones según la Ley 675 de 2001
Resumen: «En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos.
Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.»
Consulta:
«Requiero de su asesoría para tener claridad en la forma de distribuir el presupuesto en una copropiedad mixta conformada por 54 oficinas (coeficiente del 39.57%), 24 locales (coeficiente del 56.42%) y 47 garajes (4.01% de coeficiente).
En la actualidad se distribuye el presupuesto de acuerdo al coeficiente de cada inmueble. Adicionalmente, las oficinas pagan el servicio de agua que llega a las áreas comunes porque los baños están en las áreas comunes y también las oficinas pagan todo lo relacionado con los ascensores (certificaciones y modernización) y toda remodelación que se haga a los baños se paga por las oficinas.
Los demás ítems se distribuyen de acuerdo al coeficiente. Mientras un local de 35 metros cuadrados se arrienda en 7 millones y paga administración de $800.000, una oficina de los mismos 35 metros se arrienda en $2.000.000 y su administración es de $300.000. Quisiera que ustedes me orientaran y me confirmaran si realmente el presupuesto está bien distribuido por coeficiente y cada módulo debe aportar lo que le corresponde como es el caso de las oficinas el ascensor y los baños.
El mantenimiento de la plazoleta que es de las dos edificaciones y por la cual se da acceso a cada uno de los locales y a la portería de cada torre, ese mantenimiento a quién correspondería? Mil gracias por su orientación.»
Consideraciones y Respuesta:
Dentro del carácter ya indicado, las respuestas del CTCP son de naturaleza general y abstracta, dado que su misión no consiste en resolver problemas específicos que correspondan a un caso particular. Además de lo anterior, el alcance de los conceptos emitidos por este Consejo se circunscribe exclusivamente a aspectos relacionados con la aplicación de las normas de contabilidad, información financiera y aseguramiento de la información.
El CTCP no tiene competencia para pronunciarse sobre el tema específico del peticionario. Dicho consejo emitió el 20 de octubre de 2015, la Orientación Técnica Nº 15 Copropiedades de Uso Residencial o Mixto.
«El presupuesto sirve como base para determinar la cuantía de las cuotas ordinarias y extraordinarias que debe asumir cada copropietario, residente o arrendatario (en caso que este deba asumir esta obligación), en función de sus respectivos coeficientes de copropiedad, según corresponda, y que representarán la fuente principal de ingresos de la copropiedad.»
Para determinar los coeficientes la Ley 675 de 2001 en los siguientes artículos nos indica, que:
Artículo 27. Factores de cálculo en edificios o conjuntos de uso mixto y en los conjuntos comerciales. «En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos.
Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.
Parágrafo. El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular.»
Artículo 28. Modificación de coeficientes. «La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos:
- Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
- Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
- Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto.
- Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad.»
En base a la información proporcionada y la normativa vigente, la distribución del presupuesto en su copropiedad mixta debería seguir los coeficientes de copropiedad establecidos. Sin embargo, es esencial que los criterios de ponderación para la determinación de estos coeficientes sean claros y precisos, y reflejen una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los inmuebles, tal como lo estipula la Ley 675 de 2001.
Para resolver cuestiones específicas, como el mantenimiento de la plazoleta y la distribución de los costos relacionados con ascensores y baños comunes, sería recomendable revisar el reglamento de propiedad horizontal de su copropiedad y considerar la posibilidad de discutir estas cuestiones en la asamblea general de copropietarios para lograr un consenso sobre la distribución justa y equitativa de los gastos.
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